Oblicza kryzysu i rozważania nad antidotum

Polska gospodarka należy do najszybciej rozwijających się w UE. W 2011 roku wzrost gospodarczy wyniósł 4,3 proc. jak podaje GUS. Utrzymanie takiego tempa w 2012 roku nie będzie jednak możliwe, choć PKB i tak prawdopodobnie wzrośnie o ok. 3 proc. - jak twierdzi Małgorzata Starczewska-Krzysztoszek, główna ekonomistka PKPP Lewiatan. W Polsce przychody ze sprzedaży w tej spółce wyniosły ponad 1,7 miliarda złotych, co oznacza wzrost o 6,9 proc. w porównaniu do 2010. IKEA podaje, że Polska znalazła się na trzecim miejscu na świecie po Rosji i Chinach, pod względem dynamiki wzrostu sprzedaży jej produktów. W 2011 roku polskie sklepy IKEA odwiedziło ponad 18 milionów osób. PKP SA przymierza się zaś do sprzedania nieruchomości o wartości ponad 700 mln zł. Nieruchomości, które zostaną przeznaczone na sprzedaż, to niecałe 10 proc. posiadanych przez kolej zasobów. Do 2015 spółka PKP SA chce zakończyć sprzedaż wszystkich nieruchomości (grunty, lokale mieszkalne), bo swoje zadłużenie ma w całości spłacić do roku 2020.

Mimo tego, że polska gospodarka należy do najszybciej rozwijających się w UE obserwujemy wciąż narastające zadłużenia najemców zasobów komunalnych, najemców mieszkań socjalnych, oraz właścicieli uprzednio wykupionych z bonifikatą mieszkań gminnych. Widoczna jest również tendencja zaprzestawania spłaty kredytów przez kredytobiorców. Jeśli powodem nie jest utrata pracy, to jest nim niedoskonałość polskich przepisów w obszarze mieszkalnictwa. Mimo, że to na gminach ciąży obowiązek zabezpieczenia lokalu socjalnego, oraz pomieszczenia tymczasowego i one powinny płacić odszkodowania z tytułu niezrealizowanych wyroków eksmisyjnych, co przelicza się w dziesiątki milionów złotych, to same doprowadziły do tego stanu. Gminy korzystały - i robią to nadal - z możliwości stworzonej przez ustawodawcę, czyli wyprzedają swoje lokale z bonifikatami przekraczającymi w niektórych przypadkach 90%. Niewątpliwie uwłaszczenie na nieruchomości jest potrzebne, ale czy aby uwłaszczenie najemcy, którego tak naprawdę nie stać na mieszkanie, jest najlepszym rozwiązaniem? Tworząc stosowną uchwałę rada miasta umożliwiła wykup mieszkań za 10-20% wartości działając magicznie na świadomość najemców, którzy upatrując dla siebie niemalże życiowy interes wykupywali je za kilka tysięcy złotych. W efekcie gmina pozbyła się współwłasności, pozbywając się także problemu związanego ze zdekapitalizowanym budynkiem, na którego remonty nie miała środków. Najemca stał się zaś szczęśliwym współwłaścicielem budynku, w którym niejednokrotnie przez szereg lat nie były wykonywane potrzebne remonty. Życie jednak nadal pisze swój niestety czarny scenariusz.
Do najemcy - a teraz już współwłaściciela - zaczynają docierać wreszcie realne koszty związane z utrzymaniem budynku, dodatkowo powiększone niestety o zaległości np. remontowe. Nie trzeba być jasnowidzem ani prorokiem, aby przewidzieć konsekwencje. Wielu ze zubożałych najemców, którzy stali się po wykupie mieszkań ich właścicielami, nie stać jest na płacenie własnych zobowiązań, skoro nie było ich dotąd stać na utrzymanie najmowanego mieszkania.

Jaki jest zatem optymalny sposób na wybrnięcie z tego problemu?

Nie jest nim prawdopodobnie budowanie przez gminę mieszkań socjalnych, lub pomieszczeń tymczasowych dla wielotysięcznej rzeszy potrzebującej własnego dachu nad głową.
Nie jest to na pewno jedyna droga do rozładowania powstałej sytuacji, szczególnie dla mocno nadwyrężonych budżetów miast.
Powinny wykorzystać mechanizm zbliżony do odwróconej hipoteki i odkupić mieszkania sprzedawane z bonifikatami, biorąc na siebie odpowiedzialność za powstałą sytuację. Sukcesywnie powinny odkupować sprzedane mieszkania zamiast inwestować w nowe mieszkania socjalne, lub kupować kontenery socjalne, by do nich kierować dłużników. Dla ludzi zaś, którzy nabyli nieruchomość za cenę rynkową nie korzystających z preferencyjnych warunków, których również dosięgnął kryzys finansowy wybawieniem byłaby ustawowa hipoteka odwrócona, która jest w Polsce fazie projektu, mimo, że działa już w 10 krajach Unii Europejskiej (najbardziej rozwinięta jest w Wielkiej Brytanii).

Odwrócona hipoteka to zrzeknięcie się właściciela nieruchomości do jej praw po śmierci, w zamian za wypłacenie jednorazowo, lub w comiesięcznych ratach pewnej sumy pieniędzy przez bank. Odwrócona hipoteka przysługiwałaby właścicielom nieruchomości, którzy ukończyli 60 lat, choć PSL chce, by wiek nie był kryterium wymaganym. Starsze osoby, które nie mogą już ubiegać się o kredyt mając prawo własności nieruchomości mogłyby zamiast brać i spłać kredyt otrzymywać od banku pieniądze.

Decydując się na odwróconą hipotekę kredytobiorca musi:
utrzymać nieruchomość w dobrym stanie przeprowadzając remonty,
opłacać ewentualny czynsz lub podatek od nieruchomości w terminie,
ubezpieczyć nieruchomość.

Zalety odwróconej hipoteki :

brak konieczności wykazania zdolności kredytowej
pieniądze można przeznaczyć na dowolny cel
wypłacone środki przez bank nie podlegają opodatkowaniu
wypłacone pieniądze nie będą liczyły się jako dochód uprawniający do różnego rodzaju świadczeń pomocy społecznej
dodatkowa kwota co miesiąc prócz emerytury
ewentualni spadkobiercy będą mieli prawo do wykupienia mieszkania od banku za bardzo niską kwotę (pół roku od momentu zgonu)
kredytobiorcami będą mogły być osoby samotne, jak i małżonkowie posiadający wspólnotę majątkową. W tym drugim przypadku śmierć jednej z osób nie spowoduje rozwiązania umowy, czy też zmiany wysokości wypłacanych środków.

Ewentualne wady odwróconej hipoteki

ryzyko zaniżenia wyceny nieruchomości na korzyść banku (instytucji finansowej)
ryzyko ograniczenia swobody użytkowania ze względu na określenie stanu w jakim kredytobiorca zobowiązuje się utrzymać nieruchomość

Urszula Czyż - Wysokińska lic. zaw. 1751