„Instrukcja obsługi biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami”

wydanie trzecie, zaktualizowane i poszerzone

Z wyrazami podziękowania Grzegorzowi Dobrowolskiemu oraz Szymonowi Sędek.
Wydawcom I i II wydania tej książki.

ISBN 83-920429-5-6

Wprowadzenie.

Wprowadzenie do wydania pierwszego - przypomnienie.

Część I

Biuro

1. Lokalizacja i pomieszczenia biura

2. Nazwa

3. Logo

4. Wyposażenie biura

5. Specjalistyczny program komputerowy

6. Forma prawna i organizacja biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

7. Rodzaje usług

8. Usługi dodatkowe

9. Oferty specjalne

a) dla Klienta realizującego 2 transakcje

b) dla cudzoziemca

10. Sposoby reklamy i promocji

a) firmy; wizualna, internetowa

b) ofert

11. Pośrednik w obrocie nieruchomościami - ustawa o gospodarce nieruchomościami

12. Czynności pośrednika a wysokość jego wynagrodzenia.

13 .Prawa, obowiązki i standardy zawodowe pośrednika.

14. Odpowiedzialność dyscyplinarna pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Organizacja pracy biura

1. Wyposażenie biura

2. Specjalistyczny program komputerowy

3. Kadra pracownicza

4. Teczki osobowe, ankieta dla nowych pracowników

5. Obieg dokumentów, grupowanie.

6. Teczka wzorów dokumentów.

7. Przydział pracy i podział obowiązków pracowników

8. Pozyskiwanie informacji o potrzebach Klientów poszukujących

9. Sposoby wynagradzania pracowników

10. Teczki Skojarzeń

11. Współpraca z innymi firmami pośrednictwa (i innymi firmami) - zasady

12. Propozycja ujednolicenia pracy pracowników - tzw. dziennik zarządzeń wewnętrznych

13. Symulacja kosztów transakcji / sprzedaży nieruchomości - informacja dla Klienta

14. Druki firmowe ; wizytówki, firmówki , ulotki itd.

15. Ekspozycja wizualna- typy (witryna, ulotki, transparenty)

16. Ogłoszenia prasowe - gdzie i jak się ogłaszać

17. Klucze do nieruchomości, dokumenty nieruchomości

Pracownik

1. Predyspozycje, wykształcenie, prezentacja.

2. Założenia dotyczące postępowania w sytuacjach wyjątkowych

3. Skuteczność pracy pracownika i prognozy jej rozwoju

4. Odpowiedzialność pracownika w aspekcie moralnym, prawnym, finansowym

5. Wyposażenie pracownika wyjeżdżającego w teren

Uwagi szczegółowe dotyczącezawierania umów pośrednictwa

1. kupno

a) rodzaje umów

b) wymagane dokumenty

c) konieczne pytania

2. sprzedaż

a) rodzaje umów

b) wymagane dokumenty

c) konieczne pytania

3. najem

4. wynajem

5. zamiana

Typy umów

1. umowy typu otwartego

2. umowy z klauzulą wyłączności

a) tradycyjne

b) typu bezpośredniego

3. umowy wielowariantowe

Uwagi szczegółowe dotyczące
rozwiązywania umów pośrednictwa

1. kupna

2. sprzedaży na zasadach wyłączności

3. sprzedaży bez prawa wyłączności

4. innych np. najmu

Niektóre czynności pośrednika przed zawarciem umowy o pośrednictwo i po niej...

Ustalenie ceny ofertowej.

Wydawanie ofert - komu, ile, jak. Wskazanie adresowe
i pokwitowanie odbioru.

Oświadczenie woli zakupu.

Przygotowanie do negocjacji - postawa pośrednika

Protokół uzgodnień.

Umowa przedwstępna.

Zawieszenie realizacji umowy pośrednictwa w sprzedaży.

20 tajemnic skutecznej pracy biura

1. Gdzie i kto tworzy firmę

2. Informacja o firmie i prawach Klienta

3. Co jest towarem pośrednika

4. Przepływ informacji (od i do Klienta)

5. Kontakt z Klientem

6. Klient n o w y, poszukujący

7. Eliminacja nieuczciwych Klientów

8. Rodzaje wydruków ; ofert, pokwitowań, kosztów itd.

9. Dokumentowanie pracy pracownika i realizacji zadań

10. Zastój w sprzedaży - przeciwdziałanie

11. Wyłączność - niekwestionowaną i absolutnie podstawową tajemnicą sukcesu

12. Dlaczego cena ofertowa

13. Egzekwowanie płatności od Klienta

14. Eliminacja działań zbędnych (Klient- modliszka; zawyżona cena ofertowa)

15. Zaliczka blokująca ofertę

16. Skrupulatność - początkiem dobrego końca

17. Umiejętność negocjacji - sztuką konieczną

18. Współpraca z innymi firmami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

19. Niedoceniona rola gotowego i sprawdzonego wzoru dokumentu

20. Możliwość korzystania pracowników z tych samych plików KONTAKTOWYCH

21. Relacje między pracodawcą pracownikami oraz m-dzy pracownikami

Część II

„Indeks wzorów dokumentów”

Alfabetyczny spis treści:

1. ANEKS dotyczący korekty (obniżenia) ceny nieruchomości

2. Aneks dotyczący PODWYŻSZENIA ceny nieruchomości

3. Ankieta dla obsłużonych już Klientów

4. ANEKS do umowy przedwstępnej

5. ANEKS dotyczący przedłużenia terminu umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości

6. Etapy działań pośrednictwa w sprzedaży

7. Informacja dotycząca przyjęcia w poczet członków spółdzielni mieszkaniowych.

8. Informacje wstępne o kredytobiorcy

9. Karta opisowa budynku

10. Karta opisowa działki

11. Karta opisowa lokalu użytkowego

12. Karta opisowa mieszkania

13. Karta opisowa ośrodka wypoczynkowego

14. Koszty pracy firmy pośredniczącej w sprzedaży nieruchomościami

15. Lista Gości oglądających nieruchomość

16. Lista zobowiązań Klienta wg x umowy

17. Lista wskazań adresowych (przydatnych w przypadku awarii komputera lub drukarki)

18. Lista elementów wyposażenia lokalu / obiektu

19. LISTA SKOJARZEŃ AGENTÓW

20. Notatka ze spotkania

21. Napisy na ścianę

22. Omówienie warunków umowy pośrednictwa w sprzedaży z klauzulą wyłączności typu bezpośredniego

23. Oświadczenie pracownika

24. Oświadczenie sprzedającego - załącznik do umowy pośrednictwa

25. Oświadczenie o nie prowadzeniu firmy

26. Oświadczenie firmy otrzymującej wynagrodzenie za swoją usługę od innej firmy

27. Oświadczenie woli nabycia

28. Oświadczenie o przekazaniu dokumentów do transakcji

29. Oświadczenie dotyczące rozwiązania umowy pośrednictwa w wynajmie

30. Oświadczenie dotyczące rozwiązania umowy pośrednictwa w zamianie

31. Oświadczenie dotyczące rozwiązania umowy pośrednictwa w sprzedaży

32. Oświadczenie dotyczące rozwiązania umowy typu otwartego

33. Oświadczenie o ochronie danych osobowych

34. Oświadczenie dotyczące woli zawieszenia wynajmu / sprzedaży Nieruchomosci

35. Pokwitowanie odbioru druków i dokumentów

36. Pokwitowanie wypożyczenia banera reklamowego

37. Pokwitowanie wypożyczenia kopii dokumentów

38. Pokwitowanie wypożyczania kopii dokumentów przez firmę

39. Pokwitowanie odbioru kluczy

40. Pokwitowanie odbioru kwoty

41. Porozumienie o współpracy z firmą innej branży

42. Protokół ze sprawdzenia KW

43. Protokół korzystania z części wspólnych

44. Protokół zdawczo - odbiorczy

45. Protokół uzgodnień

46. Przedwstępna umowa sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości, przekazanie zadatku + kredyt

47. Przedwstępna umowa sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości, przekazanie zadatku + gotówka

48. Przedwstępna umowa sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości, przekazanie zadatku + gotówka

49. Przedwstępna umowa sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości, przekazanie zadatku zdeponowanego w firmie + gotówka

50. Przedwstępna umowa sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości, przekazanie zaliczki + kredyt

51. Przedwstępna umowa sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości, przekazanie zaliczki + gotówka

52. Przedwstępna umowa sprzedaży. Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu , przekazanie zaliczki + kredyt

53. Przedwstępna umowa sprzedaży z zadatkiem - sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu , przekazanie zadatku + kredyt

54. Spis dokumentów nieruchomości

55. Spis firm pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, z którymi firma ma podpisaną umowę o współpracy

56. Transparenty reklamowe (banery)

57. Ulotka o firmie i  zasadach jej pracy

58. Umowa pośrednictwa w sprzedaży z klauzulą wyłączności

59. Umowa pośrednictwa w sprzedaży z klauzulą wyłączności typu bezpośredniego

60. Umowa pośrednictwa w kupnie

61. Umowa pośrednictwa w kupnie z klauzulą wyłączności

62. Umowa pośrednictwa w najmie

63. Umowa pośrednictwa w wynajmie z klauzulą wyłączności

64. Umowa o współpracy zawarta między firmami zajmującymi się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami

65. Upoważnienie do negocjowania warunków

66. Upoważnienie do pobrania zaliczki na zablokowanie oferty

67. Wniosek o założenie KW dla lokalu

68. Wniosek o ujawnienie budynku

69. Wniosek o wydanie odpisu z KW

70. Wniosek o wydanie zaświadczenia o nie zaleganiu do US

71. Zaliczka blokująca ofertę

72. Zaliczka blokująca ofertę - pokwitowanie odbioru

73. Zamówienie np. usługi dla firmy

74. Zestaw wymaganych dokumentów do aktu notarialnego

75. Zlecenie określenia ceny ofertowej nieruchomości

76. Zlecenie formalnego przygotowania nieruchomości
do sprzedaży

77. Zlecenie wykonania prac przygotowawczych do zawarcia umowy pośrednictwa w sprzedaży

Część III

Wybrane przykłady pism:

1. Przykład pisma do Klientów, którzy telefonicznie żądają zmiany postanowień podpisanej umowy o pośrednictwo w sprzedaży

2. Przykład pisma do Klientki, która ominęła pośrednika przy sprzedaży działki

3. Przykład pisma do Klientki, która sprzedała działkę z pominięciem pośrednika

4. Przykład pisma do Klientki, która sprzedała mieszkanie wskazanemu Klientowi, z pominięciem pośrednika

5. Przykład pisma do Klienta, który kupił nieruchomość z pominięciem pośrednika

6. Przykład pisma do Klienta, która rozwiązał umowę pośrednictwa w sprzedaży na zasadach wyłączności -
po znalezieniu przez pośrednika nabywcy

7. Przykład ostatecznego wezwania do zapłaty

8. Przykład pisma do Klienta, który mimo sugestii pośrednika ustalił zbyt wysoką cenę ofertową nieruchomości.

9. Przykład pisma do Klienta, który zaproponował zamiast całej, ułamkową część wynagrodzenia

10. Przykład pisma do Klienta, który dokonał zamiany
i nie zapłacił pośrednikowi wynagrodzenia

11. Przykład pisma do Klientów, którzy zbyt wysoko wycenili swoją nieruchomość

12. Przykład pisma Klienta do Klientki, odmawiającej podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego nieruchomości w trakcie wyłączności

13. Przykład pisma Klienta do firmy, poszukującego cyklicznie telefonicznie oferty działki lub obiektu pod pawilon.

14. Przykład pisma do Klientki, która zamierza sprzedać powierzony do sprzedaży na zasadzie wyłączności obiekt - dotychczasowemu dzierżawcy

19. Przykład pisma do Klienta, który oddał we władanie lokal użytkowy (będąc związany umową pośrednictwa do wynajmu na zasadach wyłączności) bez podpisanej umowy najmu z Najemcą

20. Przykład pisma do Klientki, która odmawia przyjmowania Klientów w celu oglądania swojego mieszkania, mimo ważnej umowy o pośrednictwo sprzedaży

21. Przykład pisma do Klienta, który najął lokal użytkowy wskazany przez pośrednika nie płacąc wynagrodzenia, z powodu (rzekomego) faktu nie podpisania umowy między stronami

22. Przykład umowy najmu lokalu użytkowego I

23. Przykład umowy najmu lokalu użytkowego II

24. Przykład umowy najmu domu na cele mieszkalne

25. Przykład umowy najmu mieszkania

26. Przykład umowy najmu lokalu gastronomicznego