Drzwi otwarte, czyli jak nie być pająkiem ....
W czasach, gdy dla właściciela nieruchomości sprzedaż jego nieruchomości staje się oczywistym problemem, w czasach, gdy ów właściciel już wie, że sam sobie z tym problemem nie poradzi, powierza go pośrednikowi. Powierza pośrednikowi swój niebagatelny problem jednak tylko wtedy, gdy stwierdzi, że nie ma wystarczająco dużo czasu, doświadczenia, ani wiedzy - jak to DOBRZE zrobić, by coś co jest jego skarbem dobrze sprzedać. Jeśli podejmuje taką decyzję, to dlatego, bo już próbował (nieskutecznie) znaleźć nabywcę na swoją nieruchomość, albo też dowiedział się, że można to zrobić inaczej. Jeśli korzysta z drugiej opcji, wtedy składa swój problem w ręce profesjonalisty, czyli pośrednika z licencją zawodową, choć nie jest już obowiązkowa (była od dnia 1 stycznia 2002 roku wymaganą ustawowo). Pośrednik ten podejmuje się dokonywać czynności zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży tej nieruchomości (do czego zobowiązywała kiedyś Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, t.jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz.543, Dział V, rozdz.2, Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, art.180 ).
Co powinien, albo co może (!) zrobić dla niego taki pośrednik ?
Wiele zależy od tego, czy w umowie opisze do czego sam się zobowiązuje, i w jaki sposób zechce się wywiązać z owego zobowiązania. Jeśli nie będzie pośrednikiem leniwym, przede wszystkim podpisze ze sprzedającym umowę pośrednictwa sprzedaży wielokrotnego oferowania czyli z klauzulą wyłączności, nazywaną też umową ekskluzywną, lub wielokrotnego oferowania. Tego już co prawda nie wymaga od pośrednika Kodeks Etyki Pośrednika §3 ,, STANDARDY ZAWODOWE I ZASADY WSPÓŁPRACY Część I - Zasady świadczenia usług cyt.: ,, W celu zapewnienia lepszej obsługi klientów oraz uniknięcia sporów pośrednicy powinni dążyć do zawierania umów na zasadzie wyłączności.,, jednak jeśli tego nie zrobi, to lepiej nie powierzać mu swojego problemu. Lepiej nie otwierać drzwi do jego biura.
Trzeba bowiem wiedzieć, że firmie, która nie zaproponuje takiej umowy, nie będzie o dobro jej klienta szło, lecz o łut szczęścia - bez nakładów swojej pracy i swoich finansów.
Także niekoniecznie dobrym pośrednikiem będzie ten, który ma znane w mieście nazwisko, i długi staż pracy(?) na rynku. Niekoniecznie złym będzie również ten, który zaczął swoją praktykę rok temu.
Testem na jakość nie jest bowiem ani piękne biuro, ani znane nazwisko. Megalomania w każdej dziedzinie jest zjawiskiem złym, ale można przecież nie wpaść w jej sidła. Testem na rzetelność pośrednika jest jakość jego pracy - a nie ilość ! - ofert proponowanych przez jego firmę. Nie powinien bowiem żaden pośrednik posiadać ofert nieaktualnych lub tak opisanych, że ta sama oferta wygląda w każdym biurze na inną, choć dotyczy tej samej nieruchomości.
W tym miejscu należy się Państwu przypomnienie - każda nieruchomość może być ofertą cenną i wartościową, o ile jest aktualna, i ma uregulowany stan formalno - prawny, a cenę ofertową ma adekwatną do realiów rynku. Taką jakość mają jednak tylko oferty będące przedmiotem umów pośrednictwa sprzedaży wielokrotnego oferowania/ekskluzywnych, dających wyłączność tylko jednej firmie.
Do wszystkich biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami drzwi dla klientów są otwarte. Nie każde drzwi należy jednak otwierać. Klient poszukujący nieruchomości, powinien wiedzieć, że zdarzają się biura posiadające tony źle opracowanych, a także nieaktualnych (!) ofert. Nie powinien otwierać do nich drzwi, gdyż otrzymać tam może jedynie oferty ,, śmieci,,, które jedna firma otrzymała od innej (równie leniwej) lub też od Kowalskiego, który w "dobrej wierze" nie wiadomo kiedy, i nie pamiętając w ilu biurach - złożył swoją ofertę sprzedaży nieruchomości.
Zbyt wiele może kosztować tego Kowalskiego otworzenie drzwi do biura pośrednika, który nie zawiera z Klientami umów wymagających czegoś więcej, niż założenia pajęczej sieci ( czytaj: biura ) i czekania na muchę ( czytaj: Klienta ).
Jeśli zaś czyta moje słowa taki właśnie leniwy pośrednik, to mam nadzieję, że zastanowi się nad tym, czy nie czas na to, by nie oglądając się na kolegów, zmienić sposób pracy firmy, skoro dzisiaj nawet licencja nie jest obowiązkowa.
Wszystkim Kowalskim radzę zaś z pełnym zaufaniem otwierać drzwi do biur, w których pracują pośrednicy z licencją zawodową, ubezpieczeni, zawierający umowy wymagające od pośrednika prawdziwie starannego działania, nazwane umowami wielokrotnego oferowania, lub też ekskluzywnymi. Są to umowy dające wyłączność tylko jednej firmie do opiekowania się rzetelnie sprawdzoną i szeroko reklamowaną ofertą sprzedaży lub wynajmu, dające prawo do przekazania oferty do innych firm, oraz gwarancję zapłaty za podjęte działania, a nawet wynagrodzenia dla firmy, która będzie reprezentować jej nabywcę.
Żadna inna propozycja nie jest dobra, ani dla Kowalskiego, ani dla firmy zajmującej się obrotem nieruchomościami. Zresztą, gdyby tak było, mielibyśmy tego potwierdzenie w innym miejscu na Ziemi. Tak jednak nie jest. W USA Klient składa swoją ofertę tylko do jednego pośrednika, który przekazuje ją innym, bo ów klient tylko jednemu pośrednikowi daje wyłączność do prowadzenia jego sprawy, i do głowy mu nawet nie przyjdzie, by sprzedawać samemu. Amerykański Kowalski zajmuje się tylko tym, co jest jego zawodem. Nie poświęca swojego czasu na eksperymenty, by zdobywać nowe doświadczenia w zakresie sprzedaży nieruchomości. Dobrze wie, że najlepiej zrobi to ten, kto się tego uczył, i co wykonuje codziennie. Skoro on pośrednictwa w obrocie nieruchomościami się nie uczył, to nie zamierza sprawdzać, czy ma talent w tym kierunku.
U nas jeszcze nie każdy Kowalski o tym wie, choć wielu jest takich, którzy boleśnie się już przekonali, że nie warto udawać pośrednika. Niestety nie powiedzą tego nikomu, by się nie wydało, ile na tym naśladownictwie stracili. Zazwyczaj stracili bowiem zbyt wiele, dlatego właśnie milczą. Gdy jednak w przyszłości będą chcieli sprzedawać swoje nieruchomości, z pewnością poszukają licencjonowanego pośrednika, zgodnie z polskim przysłowiem ,, mądry Polak po szkodzie,,.
Dla Państwa mam więc przesłanie: nie wyważajcie już otwartych drzwi, czyli róbcie tak, jak na całym cywilizowanym świecie - zawierajcie tylko umowy wielokrotnego oferowania, które dają wyłączność tylko jednej firmie.
Pośrednicy i Klienci: ufajcie sobie, i współpracujcie. Nie marnujcie czasu. Niech w końcu zniknie obraz pośrednika chorego na niemoc, i legenda o marazmie sprzedaży nieruchomości.
W naszym k(raju) są już firmy, które współpracując ze sobą, wymieniają się sprawdzonymi ofertami, powiększając swoją bazę danych o oferty innych biur - właśnie te biura, mają oferty aktualne, sprawdzone, przygotowane do sprzedaży. Klienci im ufają. Nie dlatego, że długo istenieją na rynku. Dlatego, że mają konkretne, czytelne i jednoznaczne propozycje. Mądre firmy wiedzą o tym, że aby zadowolić Klienta, nie wystarczy dać ogłoszenie o sprzedaży. Wszak to Kowalski może zrobić sam. Zapisują w umowie co zamierzają zrobić, autoryzują przygotowane opisy nieruchomości, i wykonują szereg działań niejednokrotnie wykraczających poza zobowiązania zawarte w umowie. Stosują także jedną ze skutecznych technik sprzedaży nieruchomości nazywanej na wzór amerykański ,,Drzwi otwarte,,. Bez zawarcia umowy wielokrotnego oferowania, nie mogłyby jej zastosować, skoro w sposób absolutnie jawny (za zgodą właściciela nieruchomości) prezentowałyby w mediach adres jego nieruchomości, informująć o terminie i miejscu "Drzwi otwartych". Potem starannie taką akcję przygotowują, czasem nawet zapraszając nań instrumentalistę, który przybywajacym umila oględziny.
Zgadzają się nawet na brak konieczności uprzedniej wizyty ewentualnego kontrahenta w biurze, na brak konieczności zawarcia umowy przez kupującego, i brak konieczności zapłaty przez niego wynagrodzenia dla pośrednika.
Jeśli w wyniku takiej akcji nieruchomość znajduje nabywcę, to ów fakt wszystkich cieszy, daje satysfakcję, przynosi obrót i najcenniejszy zysk - w postaci polecenia usług tego biura znajomemu.
Warunek jeden jest jednak niezbędny - świadoma rezygnacja biura sprzedajacego nieruchomość, z wynagrodzenia od Klienta poszukującego, co umożliwia jedynie zawarcie z Nim umowy o pośrednictwo ze sprzedaży z podwójnym wynagrodzeniem, od obu stron transakcji, zawartym w cenie nieruchomości.
Nie zastosują tej metody firmy, które pracują na umowach otwartych, bo po prostu nie zawierają umów o pośrednictwo w sprzedaży wielokrotnego oferowania, one wciąż liczą, że uda się im zarobić dwa wynagrodzenia od każdej ze stron ewentualnej transakcji. Takie biura są jak leniwe pająki, czekające w sieci pajęczyny na przelatujące muchy ....
Urszula Czyż - Wysokińska
co nie lubi pająków
lic. zaw. 1751
