Komu przysługuje zwolnienie z podatku
po sprzedaży nieruchomości
Opisane reguły dotyczą nieruchomości nabytych przed 31.12.2006r. Wszelkie nowo nabyte nieruchomości począwszy od 01.01.2007r podlegają nowej ustawie. O nowych przepisach można przeczytać w artykule " Przepisy podatkowe występujące w obrocie nieruchomościami w latach 01.01.2007 do 31.12.2008.".
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jej kupno, jest związana z koniecznością zapłaty podatku dochodowego w zryczałtowanej wysokości 10%,od rynkowej ceny sprzedaży. Podatek ten płaci osoba, która uzyskała dochód - czyli sprzedający.
Są przypadki w których przychód ze sprzedaży nieruchomości pomimo, że nie upłynął jeszcze okres 5 lat jest zwolniony z podatku dochodowego. Począwszy od 2004r zwolnienia te rozbudowano i doprecyzowano. Zmiany te dotyczą przychodów ze sprzedaży uzyskanych po 1 stycznia 2004r.
Zwolnienie to obejmuje kwotę uzyskaną ze sprzedaży, ale tylko w części, którą sprzedający wyda w okresie do 2 lat od daty sprzedaży na terytorium naszego kraju na następujące cele:
1. Nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w tym budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (tzw. lokal hipoteczny) lub udziału w takim lokalu, a także gruntu lub udziału w gruncie, albo prawa wieczystego użytkowania lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.
2. Nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania lub udziału w nim, jeżeli przeznaczone są one pod budowę budynku mieszkalnego. Dotyczy to również gruntów i prawa wieczystego użytkowania z rozpoczęta budową budynku mieszkalnego.
3. Nabycie własnościowego sp-czego prawa do lokalu lub udziału w nim oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w tym prawie.
4. Budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
5. Rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, lub adaptację własnego budynku niemieszkalnego na cele mieszkalne. Zwolnienie obejmuje także część budynku niemieszkalnego, własny lokal niemieszkalny lub własne pomieszczenie niemieszkalne.
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie należy rozumieć taki, który stanowi własność lub współwłasność podatnika, albo taki do którego podatnikowi przysługuje własnościowe sp-cze prawo do lokalu lub domu jednorodzinnego bądź udział w tym prawie.
Zwolnieniu podlega również ta część przychodu, która zostanie przeznaczona w okresie 2 lat od daty sprzedaży na spłatę kredytu, pożyczki, odsetek od kredytu (pożyczki), które zaciągnięte zostały na cele mieszkaniowe - patrz powyżej.
Zwolnienia przychodów z tytułu zamiany nieruchomości lub praw wymienionych poniżej, znajdujących się na terenie naszego kraju, obejmują zamiany:
1. Budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w nim, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nim.
2. Gruntu, udziału w gruncie, prawa wieczystego. użytkowania lub udziału w nim, związanych
z budynkiem albo lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość
3. Własnościowego sp-czego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa do domu jednorodzinnego w sp-ni mieszkaniowej oraz udziałów w tych prawach.
Po zawarciu notarialnej umowy sprzedaży w terminie 14 dni od daty sprzedaży, należy złożyć w swoim
Urzędzie Skarbowym wypełniony druk PIT 23 o skomplikowanej nazwie:
Deklaracja o osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, objętych zryczałtowanym podatkiem dochodowym.
Opodatkowaniu podlega cena sprzedaży pomniejszona o poniesione koszty:
- opłatę notarialną;
- podatek od czynności cywilno-prawnej;
- opłatę sądową;
- prowizję pośrednika
Aby skorzystać ze zwolnienia, należy w terminie 14 dni od zawarcia umowy sprzedaży, której cena podlega opodatkowaniu złożyć w urzędzie skarbowym oprócz deklaracji PIT 23, również oświadczenie o tym, że całą cenę sprzedaży lub jej część chcemy przeznaczyć na cele mieszkaniowe. Kwotę wymienioną w oświadczeniu sprzedjajacy powienien wpisać do deklaracji PIT 23 w poz. 45.
Jeżeli nieruchomość była współwłasnością małżeństwa - to każdy z małżonków składa osobno PIT 23 na kwotę równą 50% ceny sprzedaży.
Przed jej wpisaniem warto dobrze się zastanowić i przeliczyć - jaką kwotę chcemy zadeklarować do zwolnienia, bowiem po upływie 2 lat - kiedy przyjdzie czas na rozliczenie z urzędem skarbowym może się okazać, że wydaliśmy mniej niż zostało zadeklarowane i urząd naliczy nam odsetki za zwłokę w ustawowej wysokości od daty zawarcia umowy sprzedaży.
Warto wiedzieć też, że Ministerstwo Finansów w piśmie nr. PB2/MK-033-0923-4/02 skierowanym do izb, urzędów skarbowych i urzędów kontroli skarbowej przyznaje, że nie złożenie oświadczenia w terminie 14 dni od daty sprzedaży nie wyłącza możliwości zwolnienia uzyskanego przychodu z podatku, jeżeli podatnik w ciągu 2 lat wyda uzyskane pieniądze na cele mieszkaniowe.
MF dopuszcza też objęcie zwolnieniem, kwoty wydanej np. na zakup nieruchomości przed zbyciem nieruchomości, której cena ma być opodatkowana, jeżeli wcześniej została zawarta umowa przedwstępna na zbycie tej nieruchomości.
Jedno jest pewne - warto pilnować terminów i procedur, aby nie narażać się na konflikt z urzędem skarbowym - bo siły w takim konflikcie nie są równe.
Urszula Czyż - Wysokińska lic. zaw. 1751