Decydując się na kupno działki
zanim przystąpisz do aktu notarialnego zorientuj się co na niej można wybudować, a możesz się tego dowiedzieć z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego z gminy. Co powinieneś zrobić ?
1. Złożyć wniosek do Wydziału Architektury Urzędu Gminy o wydanie warunków zabudowy terenu czyli wypisu i wyrysu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego
2. Przedłożyć projekt budynku (gotowy lub indywidualny) przygotowany przez uprawnioną do tego osobę i dostosowany do specyfiki wybranej przez inwestora działki.
3. Wystąpić o warunki techniczne przyłączenia mediów udając się do: zakładu energetycznego, wodno-kanalizacyjnego i gazowni po dokument, który określi miejsca i sposób przyłączenia mediów (projekt Techniczny). Najlepsze dla inwestora zarówno ze względów finansowych i czasu realizacji, jest to, gdy media są przyłączone jak najbliżej wybranej działki, a więc w drodze, z którą sąsiaduje.
Po zakupie działki powinieneś zlecić geodecie z uprawnieniami wykonanie mapy do celów projektowych. Tylko na tej mapie projektant może wykonać projekt zagospodarowania działki, obejmujący usytuowanie budynku, oraz wrysowane trasy przyłączy mediów. Techniczne Warunki Przyłączenia Mediów czy tzw. WTP niezbędne są projektantowi przed sporządzeniem projektu zagospodarowania działki. Mapę do celów projektowych geodeta może wykonać zanim zostanie wybrany projekt budynku. W szczególnych przypadkach, kiedy działka jest bardzo wąska lub ma nieregularny kształt zalecane jest nawet, aby inwestor od tego rozpoczął etap formalny, a dopiero później przystąpił do wyboru projektu. Oprócz projektu budowlanego niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę są dokumenty formalno-prawne: mapa do celów projektowych, badania geologiczne (dzięki którym można dostosować fundamenty na danej działce), zapewnienia dostawy i odbioru mediów, zaświadczenia o dostępie działki do drogi publicznej.
Na wypis z Planu Zagospodarowania poczekasz ok. 8 tygodni, na mapkę do celów projektowych będziesz czekać około dwa tygodnie, tyle samo na określenie warunków przyłączenia mediów. Po około 9 tygodniach po złożeniu wszystkich wymaganych dokumentów do właściwego organu administracji architektoniczno - budowlanej (do gminy lub do starostwa) otrzymasz prawomocne pozwolenie na budowę. Łącznie od dnia zakupu działki do rozpoczęcia budowy domu jednorodzinnego upłynie około 17 tygodni. Otrzymane ze Starostwa Pozwolenie na budowę uprawomocni się po 14 dniach, a 7 dni przed rozpoczęciem robót masz obowiązek zawiadomić o tym nadzór budowlany.
Przy załatwianiu prawomocnych pozwoleń na budowę powinieneś:
1. dowiedzieć się, jaki komplet dokumentów jest niezbędny
2. otrzymać dokument o Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego z gminy (co można na danym terenie wybudować)
3. pamiętać, że pozwolenie na budowę uprawomocnia się po 14 dniach, a 7 dni przed planowanym rozpoczęciem budowy inwestor musi zawiadomić nadzór budowlany.
Po kupnie działki, by uzyskać pozwolenie na budowę musisz wydać ok. 4700 zł na:
- decyzję o warunkach zabudowy: 50 złotych
- mapkę do celów projektowych: 600 złotych
- warunki przyłączenia mediów: 50 złotych
- projekt typowy i adaptacja: do 4000 złotych
By otrzymać pozwolenie na budowę powinieneś złożyć:
- oświadczenie inwestora do prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane
- plan zagospodarowania przestrzennego danej działki a jeśli go brak prawomocną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu
- projekt budowlany (4 egzemplarze) = projekt zagospodarowania terenu stworzony na podstawie aktualnej mapki geodezyjnej, oraz projekt architektoniczno-budowlany
- warunki techniczne dotyczące przyłączy
- zapewnienie dostawy mediów oraz odbioru ścieków
- uzgodnienie z Zakładem Uzgodnienia Dokumentacji Projektowej (ZUDP)
- uzgodnienie włączenia do drogi
- dokumenty dotyczące ustaleń dodatkowych.
Uzyskanie pozwolenia na budowę to czasochłonny proces, który wymaga od Ciebie wielu częstych wizyt w urzędach. Na dodatek obowiązująca w Polsce zasada dobrego sąsiedztwa czasem się nie sprawdza, bo w polskim ustawodawstwie brakuje istniejącego np. w prawie niemieckim przepisu, który pozwalałby organom gminy nie wyrazić zgody na budowę. Prawo to przysługiwałoby wtedy, gdy nie było planu zagospodarowania przestrzennego a budowa naruszyłaby charakter zabudowy, byłoby to ekonomicznie uzasadnione i powodowałoby narażanie interesów osób trzecich lub szkodziło środowisku. Polski urzędnik musi wydać decyzję o warunkach zabudowy.
W przepisach powinien się znaleźć zakaz wydawania pozytywnej decyzji, kiedy sąsiedztwo jest wątpliwe, a planu nie ma, by architekci mogli się obronić nie tylko przed naciskiem inwestorów, ale i tych którzy za wszelką cenę chcą ominąć procedurę przygotowania planu, żeby tylko pójść na rękę nowemu właścicielowi działki. Przykład: jeśli ktoś wybuduje dom a jego zachodnia ściana będzie się znajdować 4 m od granicy sąsiada, który nie był powiadamiany o zamiarze wydania pozwolenia na budowę, a pomiędzy ich działkami znajduje się półtorametrowy rów odwadniający należący do gminy, może powstać problem, mimo, że z formalnego punktu widzenia nie są sąsiadami. Sąsiad będzie zdziwiony gdy pojawią się buldożery mimo, że granice prawa nie zostały naruszone. Będzie się także czuć oszukany, dlatego sądzę, że teoria (prawo) i praktyka powinny być takie, by przyszli właściciele z większą precyzją mogli się dowiedzieć, co może powstać obok ich domu i mogli dokładnie oszacować wartość swojej inwestycji.
Urszula Czyż - Wysokińska lic. zaw. 1751
