Polskie i amerykańskie pośrednictwo w obrocie nieruchomościami

W USA funkcjonowanie rynku nieruchomości reguluje prawo stanowe, a nadawaniem licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami np. w stanie Illinois, zajmuje się IDFPR (Illinois Department of Financial and Professional Regulations) przy Sekretarzu Stanu. Aktualny stan prawny reguluje Real Estate License Act of 2000 - akt prawny o licencjach w branży nieruchomości z roku 2000. Według  tego prawa  pośrednicy podzieleni są na dwie grupy: pierwsza to „sales persons” – czyli sprzedawcy potocznie nazywani agentami, oraz brokerzy (brokers). Tylko brokerzy mają prawo otwierania i prowadzenia biura. W  USA właścicielem biura nie można być bez licencji brokera. Agent, chociaż ma swoje uprawnienia do działania na rynku nieruchomości, nie może wykonywać czynności pośrednictwa bez licencji, wydawanej  przez IDFPR. IDFPR wyda ją, jeżeli agent przedstawi zaświadczenie (Sponsoring Card) o zatrudnieniu przez brokera. Act uległ modyfikacji, i od 1-go maja 2011 roku kategorie pośredników i kryteria nadawania uprawnień zawodowych zostały zmienione. Nie ma już “Sales Persons” czyli agentów. Dotychczasowi agenci zdali egzaminy brokerskie jako tzw. Proficiency Exam (egzamin zawodowy/umiejętnościowy) lub poprzedzony 30 godzinnym kursem szkolnym i stanowym. Posiadacze licencji brokera nie muszą zdawać żadnych dodatkowych egzaminów. Brokerzy, którzy prowadzą biuro, muszą zdać tzw „Proficiency Exam” aby uzyskać licencję tzw. Managing Broker (brokera zarządzającego) lub ukończyć 45-cio godzinny kurs finalizowany egzaminem wewnętrznym i stanowym. Tak więc od 01.05.2011 są w USA dwie kategorie pośrednikow: Brokerzy oraz Brokerzy zarządzający nadzorujący brokerów prowadzących biura. Aby otrzymać uprawnienia Brokera trzeba ukończyć 120 godzinny kurs, zakończony egzaminem szkolnym i stanowym. Broker zarządzający musi mieć dwa lata praktyki brokerskiej odbytej w ostatnich trzech latach i ukończyć 165 godzinny kurs, zakończony egzaminem szkolnym i stanowym. Co dwa lata, zarówno brokerzy jak też brokerzy zarządzający muszą wykazać się uczestnictwem w ustawicznym szkoleniu zawodowo-kształcącym – minimum 24 godziny edukacyjne. Trzeba mieć ukończone 21 lat aby uczestniczyć w kursach dla pośredników, organizowanych  przez specjalistyczne szkoły, szkoły wyższe, oraz biura, które mają uprawnienia do prowadzenia takich szkoleń. Trzeba też legitymować się przynajmniej świadectwem ukończenia szkoły średniej. Tematyka kursów kształcenia pośredników to między innymi:
- Transakcje kupna i sprzedaży (prawo, rodzaje własności, prawny/geograficzny opis nieruchomości, tytuł, obciążenia, oferty, reklama, wycena, finansowanie, zamknięcie transakcji, kodeks etyczny)
- Administrowanie/Zarządzanie biurem; prawo nadawania licencji, oferty kupna, kontrakty/formy, stosunki i formy zatrudnienia
- Kontrakty kupna-sprzedaży i przeniesienia własności, kontrakty sprzedaży nieruchomości, formy/druki zamknięcia transakcji, odebranie nieruchomości oraz prawo pierwokupu, relacje najemca- wynajmujący
- Ubezpieczenia
- Zarządzanie nieruchomościami
- Marketing
- Finansowanie
Każda osoba, która pracuje z klientem musi mieć licencję i musi pracować pod nadzorem tylko jednego brokera. Może wykonywać wszystkie czynności zarezerwowane dla pośredników.
Umowy ustne nie są zabronione, lecz są tzw. „Unenforceable”, czyli niewykonalne dlatego się ich nie stosuje, Umowy zobowiązują obie strony do wykonania zawartych tam ustaleń. Broker za obietnicę zapłaty prowizji zobowiązuje się, we współpracy ze wszystkimi profesjonalistami, do podjęcia działań prowadzących do sprzedaży nieruchomości w określonym czasie, czyli znalezienia „Ready, Willing and Able to buy” (gotowego, chcącego i posiadającego możliwości kupca). Ważnymi elementami umowy są marketing i warunki współpracy. Choć teoretycznie klient może zgłosić nieruchomość do kilku agencji, bo nie jest to zabronione, to w praktyce się nie zdarza, bo powszechny jest system zawierania umów tylko na wyłączność czyli z jednym pośrednikiem.  Jeżeli  Broker reprezentuje biuro, zaś inny pośrednik reprezentuje kupującego, inny sprzedającego, wtedy nie ma konfliktu interesów. W przypadku, kiedy ten sam pośrednik reprezentuje kupującego i sprzedającego to jest tzw. podwójnym agentem (dual agent) i musi uzyskać na to pisemną zgodę obu stron czyli sprzedającego i kupującego. Po zawarciu umowy ze sprzedającym broker kontaktuje się z klientem wg indywidualnych ustaleń i wypracowanych metod współpracy. Nie ma tu ścisłych reguł. Informacje o zainteresowaniu nieruchomością agent przekazuje sprzedającemu. Dobre biuro zawiera kilkadziesiąt transakcji, ale pośrednik najwyżej kilka. Na ogół każdy klient ma  swojego agenta, który w jego imieniu negocjuje transakcję.  Klientom nie wolno kontaktować się ze sobą, a agentom - z cudzym /nie swoim/ klientem. Umowę przedwstępną kupna - sprzedaży przygotowuje Agent kupującego. Po wynegocjowaniu i podpisaniu przez obie strony staje się ona kontraktem czyli umową sprzedaży. Umowy na ogół zawierane są w biurze, ale jeżeli klient woli inne miejsce – to agent się dostosuje do jego życzeń.  Również rolą agenta jest przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, jej dokładny opis, zrobienie pomiarów, zdjęć, planów itp. Sprzedający raczej nie bywa obecny przy oglądaniu nieruchomości przez potencjalnego klienta. Wręcz się tego nie zaleca z uwagi na subiektywne oceny oglądających.  Broker nie musi się obowiązkowo ubezpieczać od OC, ale raczej to robi, bo konsekwencje mogą być niewyobrażalne. Dobre biura ubezpieczają się na minimum milion dolarów. Biuro, które chce współpracować z bankami, sprzedając ich nieruchomości musi ubezpieczyć się na  przynajmniej 2 miliony dolarów.  Wysokość prowizji jest zawsze negocjowana. Ustalanie poziomu prowizji między biurami jest zabronione przez prawo Anti Trust Law. Jednakże w Chicago zwyczajowo prowizja  jest na poziomie 5-6 proc. i jest płacona przez sprzedającego i jest w większości przypadków dzielona po połowie, pomiędzy agenta reprezentującego sprzedającego i kupującego. Przy nieruchomościach komercyjnych sięga nawet 6-8 procent. Broker w swoim biurze może proponować prowizję na poziomie, który uważa za stosowny. Zamknięcie transakcji następuje w tzw. Title Company, która ubezpiecza tytuł własności. Wszystkie środki finansowe (gotówka kupującego, kredyt bankowy, opłaty sprzedawcy) przeznaczone na zakup/sprzedaż nieruchomości, ale i na zapłatę prowizji, podatków i innych opłat, spływają do Title Company i są przez nią rozdzielane odpowiednim podmiotom biorącym bezpośredni jak i pośredni udział w transakcji.  Wszystkie szanujące się biura mają swoje strony w Internecie. NAR czyli National Association of Realtors - Krajowe Stowarzyszenie Realtorów Stanów Zjednoczonych Ameryki Północnej jest największą organizacją na świecie zrzeszającą specjalistów rynku nieruchomości ma jedną z najlepszych stron, która zintegrowana jest ze wszystkimi MLS-am. Oferty są dokładnie opisane. Musi być w nich podana cena i dokładny adres, dobre zdjęcia i podany szybki kontakt z agentem. Nieruchomość musi być możliwa do obejrzenia w dowolnym czasie, lecz przede wszystkim w soboty, niedziele i wieczorami. Nie ma obaw, że kupujący i sprzedający będą „dogadywać się” pomijając pośrednika, bo oferta jest podpisana przez agenta, sprzedający ma z nim umowę, a system rozliczeń jest taki, że klient nie ma możliwości nie zapłacenia prowizji o ile agent wykonał swoją pracę.  W USA każda strona transakcji ma pośrednika, prawnika, a kupujący ma także brokera pożyczkowego. Zadania są podzielone i każdy jest odpowiedzialny za swoje poletko. Po podpisaniu kontraktu = umowy rola pośrednika zamienia sie w rolę koordynatora, który jest w ścisłym kontakcie z prawnikiem, kredytodawcą, rzeczoznawcą, inspektorem ds. stanu technicznego – jego zadaniem jest  upewnienie się, ze wszystkie warunki umowy sprzedaży zostały  wypełnione. Z nich wszystkich pośrednik ma najwięcej do stracenia, gdy nie dojdzie do transakcji, bo przy typowej sprzedaży  nieruchomości za 300 000 dolarów pośrednik zarabia 7,5 tysięcy dolarów, zaś prawnik reprezentujący  kupującego zarabia tylko 400 dolarów. Pośrednik do końca transakcji pełni w USA funkcje opiekuńcze i niemal prowadzi klienta za rączkę. Niestety nie można tego zrobić w  Polsce, bo nie wszystkie amerykańskie procedury można w Polsce wykorzystać, chociażby ze względu na brak jednolitych uregulowań prawnych, brak powszechnie obowiązujących standardów, dopuszczenia do zawodu ludzi nie przygotowanych do tej roli, w tym także zwykłych ignorantów. W Polsce pośrednik zajmuje się niemal wszystkim – od spraw spadkowych, geodezyjnych, budowlanych, zadłużeniowych, przepisywaniem liczników, sprawdzaniem w banku klienta rozliczenia, jest obecny przy wydaniu nieruchomości kupującemu i uczestniczy w protokolarnym przekazaniu kupionej nieruchomości. W Polsce zlikwidowano obowiązek posiadania licencji zawodowej i od dnia 1 stycznia 2014 roku już nie obowiązuje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Art. 180. 1. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
1)   nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
2)   nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
3)   najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;
4)   innych niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.
1a. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.
2. Pośrednik wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.
3. Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. W umowie zamieszcza się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
3a. Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy. Art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.
4. Przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 179 ust. 3, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi lub przedsiębiorcy wynagrodzenia.
5. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa.
Od dnia 1 stycznia 2014 w Polsce zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości może wykonywać każdy. To prawdziwa tragedia zarówno dla klientów, jak i dla pośredników. Zdecydowano o tym, by osoby bez odpowiedniego wykształcenia bądź stażu „pomagały inwestować” kilkaset tysięcy lub kilka milionów złotych w nieruchomości. Stało się tak mimo, że każdy inny zawód musi mieć uprawnienia do wykonywania go. Na rynku polscy klienci, którzy chcą przeprowadzić transakcję na rynku nieruchomości, od  stycznia 2014 muszą bardzo uważać, nawet wtedy gdy zatrudnią pośrednika do sprzedaży swojego majątku, bo nie każdemu pośrednikowi wolno ufać.
Na kartach polskiej historii zapisany jest dzień 15marca 2005 r. kiedy to  zostały przyjęte Standardy Zawodowe Pośredników w obrocie nieruchomościami - uzgodnione z Ministrem Infrastruktury, oraz przyjęte przez Radę Krajową PFRN.
Komunikat Ministra Infrastruktury w sprawie standardów został opublikowany w Dzienniku Urzędowym Ministra Infrastruktury Nr 6, poz. 37 z 19.5.2005 r. i wszedł w życie z dniem ogłoszenia. Standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami, zgodnie z art. 4 pkt 14 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiły reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. Polskie prawo i uchwalone standardy zawodowe pozwalały, by pośrednik pracował na rzecz obu stron transakcji i od obu stron brał wówczas prowizje, jeśli miał z nimi zawarte pisemne umowy. Zwyczajowo wynosi ona ok. 3% plus VAT. Zezwalały także na pobieranie przez pośrednika prowizji jedynie od jednej strony – najczęściej wyłącznie od sprzedającego, gdy zawrze odpowiednią umowę z klauzulą wyłączności, wtedy jego wynagrodzenie jest dwa razy wyższe (ok. 6% plus VAT).
Polska nie zmierza jeszcze jednak w kierunku takiej organizacji rynku, by zawierane byłyby  - jak to jest w USA - tylko umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z klauzulą wyłączności, by pośrednik reprezentował interes tylko jednej strony transakcji, i pobierał wynagrodzenie wyłącznie od sprzedającego. Na zrównoważonym rynku gdzie sprzedawcy ponoszą koszty transakcji, i tak za wszystko płaci nabywca bo jest w cenie nieruchomości. Przy amerykańskim modelu zmniejsza się ryzyko transakcyjne, a dla kupującego cena ofertowa jest rzeczywistą ceną nieruchomości, bo nie dochodzi do niej prowizja. W tym modelu pośrednik ma jednego Klienta, i może jednoznacznie bronić jego interesów. Polska deregulacja tylko tym nielicznym wyszła na dobre, którzy zwracają uwagę na uzyskaną kiedyś licencję zawodową, czy posiadany certyfikat. Niestety bardzo niebezpieczny w obecnej sytuacji jest fakt, że nie istnieje w naszym kraju żadna instytucja odwoławcza, do której mógłby się zwrócić niezadowolony Klient.

Treść sprawdzona i potwierdzona przez Johna Budz dnia 17 -11-2014

Urszula Czyż - Wysokińska 

lic. zaw.1751